Недоступное «доступное жильё»

Квартирный вопрос, порча москвичей и демография

Крылатая фраза из «Мастера и Маргариты» еще каких-то 10 лет назад звучала непременно, как только в компании появлялся столичный житель. Сейчас эту присказку слышно реже. Даже сами москвичи чувствуют себя скорее вознесенными, нежели испорченными. И всему виной пресловутый квартирный вопрос.

Он кажется мелочным в самой большой стране мира. Однако есть загвоздка, имя которой — «инфраструктура». Именно за этой сложно описываемой, но моментально осязаемой диковинкой люди едут в большие города. Именно там концентрируется эта самая вожделенная в бытовом смысле «инфраструктура».

Люди всегда выбирают комфорт для себя, всегда выбирают лучшее будущее для своих детей. Да и в целом нормальные люди хотят создавать семью и заводить детей. Затем хотят парков, детских садов, школ, поликлиников и т. д. Из более мелкого: хотят свою машину, ну или хотя бы комфортный общественный транспорт. В общем, хотят, чтобы дома было тепло и чем заняться на выходных…

Там, где все это есть, и иметь, и воспитывать детей хочется. Ведь ты точно знаешь, что их взросление не проблема, а радость!

За этими простыми человеческими потребностями всегда находятся те, кто их готов утолить. Разумеется, не бесплатно. Чем нужнее, тем дороже.

И в Москве, как в столице — чемпионке по всему вышеперечисленному, желание заработать на стремлении к комфорту такое же — чемпионское. Причем, амбиции в заработке сильнее всего проявились у девелоперов в последние пять лет. Именно тогда, когда страна начала отходить от пандемии, когда были приняты меры поддержки людей и строительной отрасли в виде низких процентов по ипотеке. 

Поддержали, да не тех

Спустя год, в июле 2021-го, появилось право получения «Семейной ипотеки» под 6%, если у пары есть ребенок до семи лет. Кажется, вот теперь вопрос решен. Вот теперь люди могут достойно жить, тем более что выбор есть!

Ведь застройщики продемонстрировали чудеса строительства и по темпам, и по объемам. Люди вслед за ними не отставали, оформляя ипотеки одну за одной; аудиторы Счетной палаты нашли человека, который оформил аж 26 (!) семейных ипотек на себя, видимо, целуя в лобик всякий раз свою кровиночку. И застройщики вместе с банковским сектором, который получает от государства разницу между 6% и ключевой ставкой Центробанка, увидели золотую жилу!

Что уж говорить, за последние пять лет цены на жилье увеличились более чем вдвое (данные Росстата). На рынке новостроек стоимость кв. метра выросла с 64 тыс. руб. в 2019 году до 171 тыс. руб. к октябрю 2024 года. В Москве цены (согласно данным ПАО Сбербанк) составляли 153 279 рублей за кв. метр на начало 2020 года и 364 284 руб. за кв. метр в сентябре 2025 года. Это рост в почти 2.4 раза!

А вот средняя зарплата тех же москвичей выросла со 100 до 170 тыс. руб. в месяц. В среднем по России — с 49 до 99 тыс. руб. Согласимся, рост не такой ошеломительный. Да и все остальное вокруг, согласно официальной инфляции, дорожало стремительно.

Но квартиры покупать надо.

В сухом остатке получается, что каждый кв. метр сегодня, при условии, что работают оба родителя (хотя отпуск по уходу за ребенком до трех лет), получают среднюю зарплату и откладывают доход одного полностью, обходится в два месяца жизни и работы одного человека. Много ли это? Но тут надо вспомнить, что семье надо где-то жить сейчас, что-то покупать из мебели, может даже побыть смелыми и купить машину, чтобы съездить в тот же парк….

Теперь вспомним, что мы говорим про семейную ипотеку, а ключевое в семье — дети. И с каждым ребенком площадь должна увеличиваться. И у нас в стране есть даже норматив. Он прописан в Жилищном кодексе, ст. 50. То есть семье из трех человек полагается 60 кв. метров. По закону.

Но смогут ли купить столько квадратов люди сегодня? Средняя цена такой площади в Москве сейчас 21,8 млн рублей. И тут оговоримся, что на цену в сторону уменьшения влияют окраины Новой Москвы, где застройщики располагают ЖК в дачном массиве.

По семейной ипотеке в Москве государство дает заемщику 12 млн рублей, то есть еще 10 млн нужно накопить. При условии, что наша экспериментальная семья из Москвы откладывает 171 тыс. руб. в месяц (именно такая сумма является средней зарплатой в Москве на сегодняшний день), это займет 5 лет. Как раз за такой же период квартиры подорожали в 2,4 раза. То есть расчет сбудется, если ничего не будет дорожать в течение 5 лет!

— К сожалению, несмотря на то, что в 2020 году была введена широкая льготная ипотека, доступность недвижимости не возросла, так как рост цен на жильё опережал рост доходов населения. Обычно мы смотрим, сколько квадратных метров в новостройке может купить человек со средней зарплатой с помощью ипотеки. С 2020 года этот показатель упал с 44,5 кв. метра до 39 кв. метров, то есть цены на жилье росли быстрее доходов, — отмечают в Центробанке.

Следствием нехитрой математики, помноженной на житейский ум, стала сегодняшняя действительность: люди покупают то, на что хватает денег.

Девелоперы и банкиры, в свою очередь, тоже воспользовались математикой, только уже более хитрой, и дали людям то, на что денег хватает. А хватает на меньшую площадь: на однушки, на студии, и на так называемые евроквартиры, где кухня в 5 кв. метров пунктиром обведена, словно отдельная комната…

И, как следствие, высотки от 20 этажей, на каждом из которых по 10-12 квартир, 6-8 из которых однокомнатные и студии с площадью от 16 до 33 квадратов. Качество здесь мы оставим за скобками. Кто будет в них жить? Семьи с одним ребенком или с двумя?

Спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко справедливо отметила, что больше половины семейных кредитов идут на приобретение жилья в Москве, Петербурге и окрестностях. Но причина тут в том, что москвич и петербуржец более платежеспособны, но и они не могут позволить себе достаточную для семьи квартиру.

Люди покупают квартиры по силам своих накоплений — студии, однушки. Но сами там не живут, а сдают в аренду тем, кто только в начале своего пути к собственному бетону, либо тем, кто получает ниже средней зарплаты. Например, воспитатели в детских садах, работники на транспорте, продавцы в масс-маркетах.

Кто же выиграл от ипотеки? Те, кто пытается переломить демографию в стране, кто за рождаемость и развитие института семьи? Нет. Выиграли застройщики, которые возводили небольшие городки с минимальным форматом жилья, и банки, которые охотно продавали крохотные студии по программе «Семейная ипотека». Уверенно представляя, как в одной комнате-гардеробной-кухне-туалете молодая семья будет мечтать еще об одном ребенке.

— В последние годы застройщики получали хорошую прибыль. Прибыль строительных компаний по итогам прошлого года выросла на 23%. До последнего времени рентабельность девелоперов находилась на комфортном уровне. Некоторые из них недавно объявляли достаточно большие дивиденды, — отметили в Центральном Банке России. 

«Смешно, но почему-то не весело» (М. Жванецкий)

Сегодня, согласно официальной статистике, девелоперы живут за счет семейной ипотеки, так как рыночный кредит является заградительным в силу высокой ключевой ставки кредитования. Ипотека на 30 лет под 17-19% в год кажется непосильным ярмом даже для неисправимых оптимистов. А если у семьи есть вся сумма — 22 млн руб. — то они с большей вероятностью пойдут на вторичный рынок, так как там цены существенно ниже. Местами на 20%.

Так что же делать тем семьям, у которых есть дети, которые сейчас хотят купить себе квартиру, пускай в долг на 30 лет(!), пускай с платежом в 70-72 тыс. руб. в месяц? Копить и смотреть, как цены улетают ввысь? Жить-то ведь хочется сейчас!

Спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко предложила внести изменения, чтобы семьи с детьми покупали недвижимость по льготной программе «в районе, где они фактически проживают». Но не породит ли это «серый рынок» продажи регистрации?

Ведь в каждом крупном городе, особенно в Москве, без регистрации работают сотни тысяч людей. Они бы и хотели получить регистрацию, но владельцы арендных квартир отказывают в этом. Этот рынок в России пока едва можно назвать цивилизованным.

Кроме того, спикер призвала дифференцировать ставку по семейной ипотеке в зависимости от количества детей.

— По данным последней переписи населения, более 55% семей в России с одним ребенком, 33% — с двумя, а три и более детей приходится на оставшиеся 12% семей. Всего в России 11,6 млн семей с ребенком возрастом до 7 лет, а общая доля семей, в которых такой ребенок единственный, то есть подходящий под условия получения «Семейной ипотеки», порядка 34% или 4 млн от общего числа семей с детьми. Таким образом, порядка 2,8 млн семей, кроме тех, кто уже воспользовался программой (1,2 млн семей), могут лишиться доступа к выгодной ставке, — посчитали в Домклике, сервисе по подбору недвижимости от Сбера.

Однако мы понимаем, на чем строятся опасения банков — они посчитали возможные убытки и пытаются не допустить их. И все же степень помощи государства в зависимости от количества детей кажется весьма взвешенной и справедливой. Почему один ребенок дает столько же преимуществ, сколько и двое, и трое? А забот с каждым новым ребенком удваивается, ровно как и количество необходимых квадратных метров! 

Вспомним уже изобретенное

В любом деле важно понимать, что ты делаешь и для чего. В случае с «семейной ипотекой» покупка студий является преступлением и растратой государственных средств. Так как каждая оформленная «Семейная ипотека» обходится государству в 100-140 тыс. руб. в месяц в зависимости от ключевой ставки кредитования. А совокупные расходы бюджета на льготную ипотеку на новостройки с 2020 по 2024 годы превысили 453 млрд руб.

«Семейную ипотеку» необходимо выдавать на квартиры, в которых семья из трех, четырех и далее человек может жить, согласно Жилищному кодексу. Кроме того, необходимо внимательно следить за ценами на новостройки и корректировать их в случае, если купить их среднему горожанину не под силу.

Программа поддержки семей с детьми, кроме прочего, сильно перекосила рынок недвижимости. И Совет Федерации это видит. Так в марте этого года член Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Елена Шумилова обратилась к Министру строительства и жилищно-коммунального хозяйства Иреку Файзуллину с инициативой, направленной на повышение доступности жилья для семей, оформивших «Семейную ипотеку».

Сенатор предложила разрешить замену объекта залога на вторичное жилье через год после оформления «Семейной ипотеки» при условии, что площадь нового объекта будет больше на 18 кв. м.

— Такой шаг позволит семье, которая начинала с однокомнатной квартиры, купить жилье на вторичном рынке большей площади и продолжать вносить те же кредитные платежи, — пояснила сенатор. 

Призыв с высокого уровня

То, о чем мы размышляли на протяжении всей статьи, недавно нашло мощный отклик на самом высоком уровне. 21 октября 2025 года в Кремле состоялось первое заседание Совета при Президенте по реализации государственной демографической и семейной политики под руководством Валентины Матвиенко. Это знаковое событие, которое показывает: государство не просто констатирует проблему, а переходит к её комплексному и скоординированному решению, поднимая планку на качественно новый уровень.

«Поддержка семьи, создание условий для того, чтобы в России рождалось как можно больше детей, — важнейшее, по сути, так называемое сквозное направление всех национальных проектов, — подчеркнул на заседании Президент Владимир Путин. — Это однозначный приоритет, поскольку речь идёт о будущем нашей страны».

Спикер Совета Федерации, в свою очередь, не только констатировала проблемы, но и представила целый пакет системных решений, напрямую продолжающих наш анализ. 

От слов к реальной политике

Во-первых, Матвиенко подтвердила ранее озвученный тезис и предложила закрепить его официально: «Необходимо создать условия, чтобы семьи с детьми могли свои жилищные условия улучшить в регионе, где проживают». Это прямая дорога к тому, чтобы «Семейная ипотека» перестала быть «столичной».

Во-вторых, прозвучало уже знакомое, но оттого не менее важное предложение — дифференцировать ставку по семейной ипотеке в зависимости от количества детей. Вновь был поднят вопрос о развитии льготной аренды для семей, что могло бы стать спасением для тех, кто не готов брать ипотеку, но остро нуждается в достойном жилье.

Но на этом предложения не закончились. Появились и новые, глубинные идеи. Например, переориентация программы материнского капитала на поддержку многодетности, с увеличением выплат на третьего и последующих детей. Это честный и справедливый подход, напрямую стимулирующий рождение не второго, а третьего ребенка.

Особого внимания заслуживает инициатива о поддержке бизнеса, внедряющего «Корпоративный демографический стандарт». Если компании, создающие лучшие условия для семей своих сотрудников, будут получать преференции, это может запустить позитивную конкуренцию не за деньги, а за человеческий капитал.

Были затронуты и точечные, но жизненно важные для людей барьеры: от отмены доплат за «детский» тариф в такси до решения проблемы с «серыми» схемами трудоустройства, лишающими женщин декретных выплат. Это та самая «семейноцентричная инфраструктура», которая начинается не с бетона, а с отношения к человеку.